Comment assurer sa copropriété ?

Une assurance obligatoire

• Depuis la loi Alur il est obligatoire d'assurer les copropriétés. Deux assurances se superposent : l'assurance multirisque " immeuble " et l'assurance responsabilité civile des propriétaires occupants et des copropriétaires bailleurs. L'article 9-1 stipule que " Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre ".
  
  
• Le syndic de copropriété a donc aujourd'hui l'obligation de faire voter à l'assemblée générale un contrat d'assurance de responsabilité civile copropriétaires. En cas de vote positif, le syndic peut contracter une assurance pour le compte du syndicat des copropriétaires (article L 112-1 du Code des assurances).
  
  
• Parallèlement l'article 9-1 de la loi du 24 mars 2014 a également imposé l'obligation d'assurance pour les copropriétaires qu'ils soient occupants ou non.
  
  
• Chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant soit de copropriétaire non occupant. Le copropriétaire bailleur devra souscrire une assurance non occupant, appelée couramment PNO. Cette assurance vise à couvrir principalement les dommages causés par les équipements et installations du logement en l'absence de locataire responsable.
  
  

Qui souscrit l'assurance de la copropriété ?

• Une assurance souscrite par le syndic. Bien entendu, ce ne sont pas les copropriétaires qui souscrivent directement l'assurance. C'est le syndic, mandataire de la copropriété, qui sera chargé de contracter l'assurance idoine. Après avoir fait effectuer plusieurs devis et les avoir soumis ensuite au conseil de copropriété. Avant d'assurer l'immeuble, l'assureur demandera un état des sinistres survenus et indemnisés au cours des trois dernières années.
  
  
• Surprimes. Pour réaliser le devis, plusieurs paramètres seront pris en compte : situation dans des zones sensibles, exposition à un risque naturel ou non, présence de commerces en rez-de-chaussée (garage, supérette, restaurant...). Sera aussi pris en compte tout ce qui pourra aggraver la sinistralité. Selon le niveau constaté, des surprimes pourront être envisagées. Deux solutions sont alors possibles : soit l'ensemble de la copropriété supporte le poids de la majoration, soit seul le copropriétaire des locaux jugés à risque prend à sa charge la surprime. Cette disposition doit toujours être inscrite dans le règlement de la copropriété.
  
  
• Le montant de la prime d'assurance de l'immeuble répond aux mêmes règles que n'importe quel autre bien à assurer. Son montant dépend du risque couvert. Le calcul est basé sur la surface développée de l'immeuble. C'est la superficie totale des bâtiments prise à l'extérieur des murs de l'immeuble, multipliée par le nombre d'étages, plus le rez-de-chaussée. Les caves et les combles non aménagés seront réduits à 50 % de la surface réelle, ainsi que les parkings et les remises.
  
  

Parties couvertes par l'assurance de la copropriété

• Le plus souvent, la police de l'immeuble couvre les dégâts matériels affectant la totalité des bâtiments (parties communes et privatives), ainsi que la responsabilité civile des copropriétaires. Elle garantit aussi, en général, les aménagements apportés par chaque copropriétaire dans son appartement : cloison, plâtres, électricité, parquet, placard, papier peint...
  
  
• Mais elle se limite parfois aux seules parties communes et à la responsabilité encourue pour celles-ci (par exemple, un accident d'ascenseur). Dans ce cas, vous devez assurer les parties privatives et votre responsabilité pour ce qui les concerne. La meilleure solution consiste à choisir un contrat global multirisque collectif couvrant les parties tant communes que privatives de l'immeuble. Cela présente en outre l'avantage d'éviter les conflits qui surviennent quand un sinistre contraint à déterminer ce qui est commun et ce qui est privatif alors que le règlement de copropriété et le contrat d'assurance n'en ont pas la même définition.
  
  

Les risques couverts par l'assurance de la copropriété

Le contrat d'assurance de la copropriété n'est ni plus ni moins qu'une assurance multirisque habitation étendue à un immeuble. Le contrat regroupe donc un certain nombre de garanties de base que l'on retrouve dans un contrat classique d'un particulier.